好孩子的【土地徵收條例】床邊故事集 | 易玄探智軒

好久好久以前，有一個地方，有著一個政府。這個國家是個民主法制國家(寫是這樣寫啦…)，所以憲法15條中說「人民之生存權、工作權及財產權，應予保障」，但是政府需要發展，但是建設需要土地，所以憲法在23條又說了：「以上各條列舉之自由權利，除為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之。」


為了對土地的特殊性再說明得清楚一點，明訂 143 條：

中華民國領土內之土地屬於國民全體。人民依法取得之土地所有權，應受法律之保障與限制。私有土地應照價納稅，政府並得照價收買。
附著於土地之礦及經濟上可供公眾利用之天然力，屬於國家所有，不因人民取得土地所有權而受影響。
土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅，歸人民共享之。
國家對於土地之分配與整理，應以扶植自耕農及自行使用土地人為原則，並規定其適當經營之面積。

所以千萬別說土地徵收條例違憲啊，只能說有的土地徵收行為有違反比例原則之嫌。好孩子不用知道比利是誰，只要知道他的原則很重要就行了。

為了有更清楚的規則，所以，有了【土地徵收條例】。

【土地徵收條例】第1條開宗明義：「為規範土地徵收，確保土地合理利用，並保障私人財產，增進公共利益，特制定本條例。」而且，在「徵收程序、徵收補償標準」方面，【土地徵收條例】有優先適用權。


那麼，什麼樣的目的是合理利用、公共利益？【土地徵收條例】第3條有規定9+1項「興辦事業之種類」，但是因為最後一條是「其他依法得徵收土地之事業」所以讓我完全沒有列出全部的打算，有興趣請自己參考。

今天政府想要做個開發，例如我們假設他想要蓋一座小馬樂園(或是任何你喜歡的建設)發展觀光好了。

首先，他得先舉行公聽會，聽取土地所有權人及利害關係人之意見(第10條)，以及與地主協議價購，或以其他方式取得。

如果你不希望你的家被徵收的話，在公聽會這裡就應該儘早表達意見，雖然也是參考性質，不過如果你的家是在邊緣等不是重要的位置，還是有很大的機會排除，或是準予保留。

現在【土地徵收條例】的土地補償是「市價」，而且有明定「市價，指市場正常交易價格」(第11條)，具體點說的話，是由地價評議委員會評定。(第30條)。(更詳細的辦法可以見「土地徵收補償市價查估辦法」。)

而土地上面的東西呢？農作物一年內成熟的照成熟價格算，超過一年的，「按其種植及培育費用，並參酌現值估定之」。房子就照徵收當時「該建築改良物之重建價格」估定(第31條)。(房子更詳細的計算辦法可以見「建築改良物徵收補償費查估基準」。)

這裡順便提一下，政府要用土地的話，還有一種叫徵用。土地最後會還給原地主，有點像租用的性質，不過每年租金是「公告土地現值百分之十」，當然土地上的部份(建物)要拆的話，是跟上面一樣計算的。(第58條)

應該看的出來，徵用的補償少非常多。徵收可以給的比較多，包括你如果是店面，因徵收而致營業停止或營業規模縮小之損失，也會給予補償。(第33條)或是視需要發給遷移費(第34條)。甚至如果中低收入戶，因房子被徵收無處可住的，政府必需訂定安置計畫。(第34-1條)

而且徵收中的土地補償，你還可以選擇用「抵價地」。也就是在徵收完成之後，你可以換取跟你原本一樣或部份大小的土地，而非補償金。這是自由選擇的，而且你可以反悔一次。(第40條)

當政府把該開的會都開了，該說的都說了。但是所有權人拒絕參與協議，或經開會未能達成協議，且無法以其他方式取得的話，才可以依【土地徵收條例】申請徵收。(11條)

還有如果有需要「穿越私有土地之上空或地下」，也得就需用之空間範圍協議取得地上權，協議不成時，才能以「徵收規定」來取得地上權。不過也有一條附則：「但應擇其損害最少之處所及方法為之」。(第57條)

為了要確實徵收，需要進行「勘定」，政府會同有關人員進入公、私有土地或地上物內實施調查或勘測，其所有權人、占有人、使用人或管理人不得拒絕或阻撓。不過要進入建築物，或設有圍障的土地的話，需要在七日前通知(第12條)

然後區段徵收的範圍在勘定後，政府會公告禁止「新建、增建、改建、重建、採取土石、變更地形」，期間不能超過一年六個月。(第37條)

然後把上面運作的結果，寫出一份論文…呃，我是說「徵收計畫書」，或叫「興辦事業計畫書」。

具體來說，這份論文要有這些東西(第13-1條)：

一、徵收土地或土地改良物原因。
二、徵收土地或土地改良物所在地範圍及面積。
三、興辦事業之種類及法令依據。
四、興辦事業計畫之必要性說明。
五、與土地所有權人或土地改良物所有權人協議價購或以其他方式取得之經過情形及所有權人陳述意見之情形。
六、公益性及必要性評估報告。
七、土地使用之現狀及其使用人之姓名、住所。
八、土地改良物情形。
九、一併徵收之土地改良物。
十、四鄰接連土地之使用狀況及其改良情形。
十一、徵收土地區內有無古蹟、遺址或登錄之歷史建築，並註明其現狀及維護措施。
十二、舉行聽證、公聽會、說明會之情形，並應檢附會議紀錄及出席紀錄。
十三、土地或土地改良物所有權人或管理人之姓名、住所。
十四、被徵收土地之使用配置。
十五、興辦事業概略及其計畫進度。
十六、應需補償金額總數及其分配。
十七、準備金額總數及其來源。
十八、涉及原住民土地之徵收，應檢附中央原住民族主管機關之書面同意文件。
十九、安置計畫。

然後附上「徵收土地圖冊」、「土地改良物清冊」、「土地使用計畫圖」(第13條)，把論文送給口試委員，並準備 85度C 的點心… 呃，是送交中央主管機關啦，一般是內政部(第2條)，如果是內政部，就送行政院(第38條)。

然後主管機關為了口試，要遴聘(派)專家學者、民間團體及相關機關代表，以合議制方式辦理(法條原文)。所謂專家學者還限定「地政、環境影響評估、都市計畫、城鄉規劃等專業領域學者組成」，而且專家學者+民間團體人數還不能少於一半。(第15條)

然後口試委員開始一邊吃蛋糕一邊審核討論，評分表也有標準：(第13條)

一、是否符合徵收之公益性、必要性及是否適當與合理。
二、需用土地人是否具有執行該事業之能力。
三、該事業計畫申請徵收之土地是否符合現行都市計畫、區域計畫或國土計畫。
四、該事業計畫是否有助於土地適當且合理之利用。
五、該事業計畫之財務評估是否合理可行。
六、依本條例第三十四條之一提出之安置計畫是否合理可行。
七、其他依法應為或得為審查之事項。

政府收到審核通過的通知書，應發佈公告30天(第18條)，也必主動需通知當事人(第18-1條)。公告期滿後15日內，發補償金。(第20條)而在三個月內，這筆經費必需存入政府在國庫設立的「土地徵收補償費保管專戶」。沒領的人15年內都可以來領，超過時間的話，這筆錢就會歸公。(第26條)

如果你覺得公告內容有什麼問題，就得在這公告期間裡面，向縣市主管機關「以書面」提出異議。(第22條)

要留意喔，【土地徵收條例】中，「以書面」這詞一直出現，這也表示白紙黑字才是能認定的證據，主管機關也一樣，也都必需「將查處情形以書面通知」回給你。

繼續，如果是對「徵收補償價額」有疑問，則是在「告期間屆滿之次日起三十日內」對縣市主管機關提出。如果你對他們的回覆不滿，可以提請「地價評議委員會」復議。如果還是不滿，就只好依法提起行政救濟。(第22條)

這邊有個很重要的時間點。「發給補償費」完成(也就是公告30日+15日內)之後，徵收計畫之執行，就不會因權利關係人提出異議或提起行政救濟而停止。(第22條)

不會停止，那麼就是會繼續進行，所以在上面那個「發給補償費」時間點過後，政府就可以通知限期遷移。逾期未遷移者，就會被依「行政執行法」執行，也就是所謂的強制拆除了。(第28條)

這裡也就是【土地徵收條例】的最大爭議點：強制拆除。

如果超過半數的專家學者+民間團體都無法反對，那麼至少可以認為在客觀立場上，是有符合包括公益性、必要性、合理性。也因此，這些公益性、必要性、合理性（有些人認為這應該叫做多數利益），與被徵收戶、不同意戶的原本權利，就產生了衝突。

不過，我們「好孩子床邊故事集」不討論誰對誰錯這麼複雜的事，這種事要在聽完故事之後自己決定。我們繼續聽故事，聽完還要睡覺的呢~

區段徵收之後，這些土地可以做什麼呢？首先，之前不拿錢要拿「抵價地」的先發地。然後新設的公共設施(道路、溝渠、公園、綠地、兒童遊樂場、廣場、停車場、體育場所及國民學校用地)，無償登記為當地政府所有。之外的公共設施用地，得由政府依財務計畫需要，按「徵收計畫書」中的計劃來用。國民住宅用地、安置原住戶或經行政院專案核准所需土地可以「讓售」(讓人民買走)。其餘可供建築土地，可以「標售、標租或設定地上權」。(第44條)

而且，如果在「徵收計畫書」中有載明，那麼也可以用信託、聯合開發、委託開發、委託經營、合作經營、設定地上權或出租的方式，提供民間機構投資建設。這個部份有設置回溯規範，「本條例施行前申請徵收之土地，經申請中央主管機關備案者」也可以這樣開放民間機構投資建設。(第56條)

然後，其實【土地徵收條例】其中也有規定如何「撤銷徵收」或「廢止徵收」。這兩個是「行政程序法」的用語，「使違法行政處分失其效力」者為撤銷，「使合法行政處分失其效力」者為廢止。簡而言之，就是「讓行政處分無效」。

依【土地徵收條例】的規定，政府必需每年檢討。如果有「作業錯誤，徵收地不在工程用地範圍內」或是「公告徵收時，都市計畫已規定以聯合開發、市地重劃或其他方式開發。」，那麼就必需撤銷(有錯或違法)。(第49條)

而如果「因工程變更設計，原徵收之土地不在工程用地範圍內」或是「依徵收計畫開始使用前，興辦之事業改變、興辦事業計畫經註銷、開發方式改變或取得方式改變。」，或「已依徵收計畫開始使用，尚未依徵收計畫完成使用之土地，因情事變更，致原徵收土地之全部或一部已無徵收之必要。」，就應該廢止(合法取消)。(第49條)

具體來說，原則上是要由政府發現問題，主動提出。 不過【土地徵收條例】也給原土地所有權人這個權利，可以向該主管機關請求。該主管機關審核後，發現的確是這樣的話，就該主動申請。不符合的話，也要跟原申 請人說明(這裡的用詞是「函復」，也一樣是書面)。如果原申請人還不滿意，就得在信件送達30天內，向中央主管機關請求，然後中央也是一樣的審核程序。最 後仍然不滿意的話，就只好走行政救濟。(第50條)

如果最後土地撤銷或廢止徵收，那麼就是退錢還地，原一併徵收的地上物應一併辦理撤銷或廢止徵收。但「該土地改良物已滅失者，不在此限」(所以從來就沒有「原屋蓋回去」這種東西)。如果現在的價值比較低的話，政府還可以「就其現存部分，酌定價額」。(第54條)


故事到這裡暫時結束囉，今天的故事好聽嗎？請期待下回「好孩子的【都市更新條例】床邊故事集」呦~(於是半夜被嚇哭)

什麼都不算的心得文...

什麼都不算的心得文... | 易玄探智軒

大埔終於還是拆了… 雖然早就知道，而且自己也是贊成要做下去的，不過我還是選擇不看實況。你可能會懷疑我到底是哪邊的，硬要分的話，我屬經濟倫理學派。我每一方面都站、都看，所以我也分別有點話想說。


首先，恭喜同意戶們，在縣府的進擊下，不管是什麼原因，你們得回了原本就該有的回家的權利。光是這點，各位就比文林苑的同意戶幸福得多，所以也不要再對不同意戶有什麼敵意了。

給「進擊の縣府」：對於你們快刀斬亂麻的執行決心，我抱持可以理解，與肯定的態度，至少你們基於信賴保護原則，維護了多數相信你們民眾的權利。不過，對於你們過程中可能有的疏失，在事後也必需負起責任來；對於任何的可能的質疑，也需要接受檢驗。

即使，最後等著你們的是無罪判決，我也希望你們看到不同意戶的眼淚。希望你們知道，即使合於程序、有著補償，還是有人是真的因此而難過。在你們進行開發計劃程序的同時，請把這點也列入考量。

給人權團體：請弄清你們要的到底是什麼？是絕對不可侵犯的財產權(取消強制徵收)，還是接受合理範圍或公共利益性的強制徵收？如果是後者，也請討論出公共利益的範圍。

然後對於一些為達理想的方式，我也建議各位再思考，怎麼樣的做法會更有效率，不會牽連太多社會成本，還基本上沒什麼幫助。

我的建議是，趁現在媒體版面夠大，其勢可用，找幾個立委發動修法。這也是我為什麼建議各位討論出底線來，太空泛的定義，你能用，我能用，政府也能用。另外，如果想打苗栗縣政府的疏失，請記得幫不同意戶多爭取些補償。



給社會大眾：同情不足以成事，法律無法排解人心。只依靠一時的衝動或片面的瞭解，就一味的偏向某一方是很危險的。我不是說你不可以選擇立場，而是應該在有較全盤的瞭解之後，才能做出讓自己不會後悔的決定。甚至你很可能會發現，有些狀況下你根本做不出決定。

例如法條之間有些是有相關的，如果你只看到憲法15條「人民之生存權、工作權及財產權，應予保障。」。那麼做出「徵收絕對違憲」是不是很合理的結論？

其實，不能直接這麼下定論，應該得出的結論是「徵收違反該條憲法」。因為憲法有非常多條，如果你看完全部，而沒有解套，那麼才是真正的「絕對違憲」。

往下翻，來到第23條「以上各條列舉之自由權利，除為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之。」

然後再到第143條「中華民國領土內之土地屬於國民全體。人民依法取得之土地所有權，應受法律之保障與限制。私有土地應照價納稅，政府並得照價收買。 ……」

如此，你心中雖然還是覺得徵收這回事怪怪的，但是也該理解，不是直接「絕對違憲」這麼簡單的結論了吧。

對的，因為第23條有列出條件「防止妨礙他人自由」、「避免緊急危難」、「維持社會秩序」或「增進公共利益」。

所以看出問題了嗎？土地徵收條例也只是個法條，立法目的也是良好的，不過用的人就不好說了，而且甚至，看的人也不一定能有共識。

結論就是：請培養獨立思考，與找資料(至少會多看幾篇不同類型媒體的報導)。這相關的議題非常的多，而且有著各種不同的面相，也沒有絕對的是非，身為公民，關心這方面的問題是有益的。法律與制度只會保護瞭解的人，為了自己與周圍的人，稍微更瞭解一些，是有需要的。


探討一個議題最有趣的地方是，你可以從情、理、法三個角度與不同的立場，發現各種不同的看事角度，找出問題的「根源」，進而解決問題。

稍微把最近考慮的很多點，寫成沒有答案，很難點算的問題與討論，有興趣的話，不妨也陪我思索看看：

1.多少多數人的多少利益下，可以犧牲少部份人的多少利益，或是將他們權利變換(法律上的一種客觀等值的補償，比如用換給他其他地方的地)

2.政府可不可以賣地給財團？有沒有可能，賣地給財團還有符合多數利益的好處？

3.公共利益，狹義上來說，要每個人都明顯有利的才能算，真的有這樣的東西嗎？

4.如果放寬來說，每個人在某些方面都能有部份受益，而且總體看利遠大於弊，你能接受這樣的「公共利益」的定義嗎？

5.你覺得少數人的人權，與多數人的利益，甚至如(4)所說的廣義公共利益，如果在權利碰撞時，該怎麼比較權重？

6.什麼樣的建設，是你覺得有公益性、必要性的，請試著舉例看看。

7.如果要開一個新的這類建設，卻一定要對面數戶的不同意戶，而且無法取消不做或改道（假設理由是當地居民非常需要，爭取很久的經費，而且無圖利等程序問題），你會怎麼做？

8.承上狀況題題組。
8-1，如果出現很多非你轄區的人，拼命買你建設必需的地，而且坐地起價。
8-2，突然出現一堆人抗議，而且你幾乎看不出有本地人。
你會放棄該建設嗎？或是有別的做法？



建議：在每個論述之前，都試著加上「情、理、法三個角度與不同的立場」，比如，「從法律上看，政府進行這樣的動作是合理的，但是不符合人情......」可以幫助你釐清身份與角度。
 

與民爭利的政府 - 土地買賣價格「差很大」（附八卦） | 易玄探智軒

與民爭利的政府 - 土地買賣價格「差很大」（附八卦） | 易玄探智軒

今天特別發篇文章，主要是來談談土地徵收條例。
不像你把錢存銀行不動也沒關係這麼簡單，土地是一種特殊財，建設(尤其重大的那種)往往需要有串連的土地，不具跳過性，所以從理論上來說，土地的徵收絕對有其必要性。
憲法第23條：「以上各條列舉之自由權利，除為防止妨礙他人自由，避免緊急危難，維持社會秩序，或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之。」
當然，什麼樣才屬於公共利益，這個可以談(提示：用選票談… ~"~ )，但是可以確定的是，這是一個國家的發展所必然面對的。
土地徵收條例將權力授權出去，卻沒有良好的管理機制(雖然，只要是人掌控的機制，就會不完美，不過多少還是有點差吧)。如果要牽扯到出發點問題的 話，範圍就大了，因為我們法律沒有他心通，而且也沒有法規說「如果什麼樣的出發點，不可以喔~」這種但書。所以現在暫時只能用一些貪汙罪、圖利罪來管理。
不過我們還是可以純粹從法規的規定，來探討基本的合理性，這是很簡單的白紙黑字，清楚明瞭。
「土地徵收條例」第30條：

被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公
共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。
前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。
各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每六個月提交地
價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依
據。
前三項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央
主管機關定之。

你知道嗎？該條的舊版原文是：

被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地價。　　前項徵收補償地價，必要時得加成補償；其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主管機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之。

原本常聽見的「公告地價加四成」就是這麼來的。事實上，是「看縣市，最高的四成」。
你也許會覺得，現在改市價計算應該好多了？其實據說現在市價反而是比公告的低(公告高的話還可以賺你增值稅，徵收還不用照高的價格來，多好) 。而且，你應該看看，如果換做是國家賣土地給人民，該怎麼計價。
來自財政部國有財產署「國有財產估價作業程序」第十點：

國有土地估價：
（一）一般國有土地：
１．辦理一般國有土地估價時，估價人員應赴現場調查，以了解土地之座落位置、坵形狀況、土地使用管制與現況、土地改良利用、地理環境、公共設施開闢等情形，及影響土地價格之各項因素後辦理查估。
２．估價方法以所選擇之可比較買賣實例價格為基礎，推算勘估標的之合理價格為原則，並得由估價人員視勘估標的之特性，參採其他方法。
３．運用二種估價方法分析互核者，採用較高者。
４．國有土地如屬應與鄰接土地合併使用者，應以合併範圍之土地整體使用效益，查估國有土地價格。
５ ．都市更新範圍國有土地，以實施都市更新範圍，整體合併使用之效益予以查估。
６．國有土地之使用方式與都市計畫使用分區或非都市土地之土地使用編定之容許使用不符者，應依國有土地最佳使用型態或性質辦理查估，再視其土地使用分區、使用管制等因素進行調整。
７．被占用之國有土地，於查估土地之正常價格後，得就被占用之情形分析其影響地價因素及影響程度，予以減價修正。
８．都市計畫使用分區證明書載有依回饋要點及處理原則辦理，得允許變更為使用強度較高之使用分區之國有土地，應以變更後之效用予以查估，再就變更所需回饋金額或價值予以修正。
（二）取得開發許可範圍內國有土地：
１．取得開發許可範圍內國有土地之價格，應依開發許可之效用予以查估。
２．該國有土地，得比較相同使用性質之土地交易價格，據以推算勘估標的之價格。
３．運用之估價方法未減除開發成本者，其查估價格，得按國有土地占整體開發面積之比例，減除開發成本，其減除之標準如下：
（１）取得權責單位核發土地改良費用證明或核定之開發計畫所列開發成本，作為減除之依據，其所減除之金額，不得超過該國有土地計估價格之百分之三十。
（２）未取得權責單位核發土地改良費證明或核定之開發計畫所列開發成本，以業者提供之開發成本經費作為減除之依據，其減除之金額不得超過該國有土地計估價格之百分之十五；業者未提供或核定之開發計畫未列開發成本者，則不予減除。
（三）國有土地估價結果之單價，尾數依下列規定計算之：
１．每平方公尺單價在一百元以下者，計算至個位數，個位數以下四捨五入。
２．每平方公尺單價逾一百元者，計算至十位數，十位數以下四捨五入。

看到了嗎？往高的算就對了，絕對不吃虧。更棒的是，這不是法規，是內部的辦法。因為法規沒規定，所以價格就機關自己說了準。
低買高賣，原來我們政府還是商人的料，與民爭利成這樣，搞這種民怨真的很沒意義。

接下來說個八(ㄢˋ)卦(ㄌㄧˋ)，大家當聽聽就好了，如有雷同純屬巧合。
當年Ｙ縣Ｗ鎮有個開發案，徵收原本是Ｔ國營事業的土地(Ｔ國營事業土地超多的)，但是因為經費不足，結果道路徵收不了那麼寬，於是兩邊各留一尺還給Ｔ國營事業。不過建築線都畫了，路都開了，房子、土地都賣了。
結果大家門前都有一尺很煞氣的Ｔ國營事業土地，Ｔ國營事業按照規定，年年跟住戶討用地租金(因為不透過那條「Ｔ國營事業路」根本不可能進出門)。住 戶根本沒在理，不過國營事業帳照樣要記，終於最近爆發了，直接提告，拆住戶突出在Ｔ國營事業土地上的招牌，並追討最高五年的租金(一年好像一萬多)。
用戶本來想，乾脆花錢買下來算了，結果照該國營事業內部辦法或原則，這種畸零地的轉售價格是市價五倍，據說是要百萬。
於是住戶北北現在非常鬱卒，找立委協商也沒用，因為是人家機關內的標準作業，也不可能為難人家。而因為標(ㄌㄧˋ)的(ㄖㄨㄣˋ)太(ㄊㄞˋ)小(ㄕㄠˇ)，所以也不可能由政府去編經費收購解決… 截稿為止，故事還在繼續…
(八卦結束！)